逼死创业者的巨坑——“转让费”

转让费一个脱离监管的行业潜规则，你不能理解甚至愤怒，有时候你却不得不接受。

而高额的转让费也让不少的创业者知难而退。

为什么会有转让费?

转让费

转让费是指租户在店铺租期内(未到期)征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目(货物、加盟许可费、其他无形资产)等，一并转给下一个租户，其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。(来自百度百科)

转让费的产生

转让费其实是一个市场供需关系的平衡产物，说直白点就是一个愿打一个愿挨。

对于原租户来说，因为各种原因愿意把店铺转让给出去，所以会计算得失，比如装修费、设备费、以及预期盈利收入等。这个费用就是转让费。

新租户觉的这个店铺盈利能平衡这个转让费，那就愿意多出一笔钱拿到这个店铺的使用权。

例：现有铺主A不想做了，想把位置转出去。例如深圳某百货楼下的奶茶店，5平米的位置，特别旺，2013年的转让费是50万。(是不是很夸张?)

变味的转让费

转让费的计算并没有标准，也没有监管，所以转让费便滋生了乱象。

转让就必然就有转让费

现在即使原租户没有装修、没有设备、也不盈利，转让的时候也会有转让费，可能只是多少的问题。

从另一个角度说，转让费成了原租户平衡亏损、甚至扭亏为盈的工具。

例：例如深圳某广场的小咖啡馆，业态萧条没生意，于是贴一个旺铺转让，30平米的铺空转30万，基本够他一年的租金和装修了。还有比较坏的，本来生意投入不足10万，收20万转让费，还能赚个10万。

租户房东捞钱

原租户想把店铺转让，但得不到房东的支持，原租户就会和房东协商一个转让费，其实一部分归房东所有。房东几乎是凭空多了一笔钱，房租该涨还涨。

有时候空置的店铺，房东谎称是转让，自己多收一笔转让费。(周扒皮也就是这样了吧...)

骗钱

有的租房期限即将到期的租户，转让店铺，最后捞一笔走人，对于很多不懂的租户来说，很容易就被骗了。

转让费的坑

1，有转让费不一定就是好店铺

店铺好不好，跟转让费没有直接关系。有的店铺转让纯粹就是经营不下去了，想通过转让费平衡亏损。所以看店铺的时候一定要自己考察店铺的实际情况，“砍”转让费。转让费一定要把握在合理范围内。

2，转让费没有标准

由于一些无形资产的价格无法准确计算，所以转让费并没有一个标准说多少合适，基本都是靠供需关系博弈，甚至也靠运气。

3，转让不是转租

转让和转租不是一个概念，简单的说就是，转让以后，原店铺的留下的资产所有权都归你，这个店铺跟原租户不再有直接关系。

而转租是和原租户还有租赁关系，原店铺的资产也属于是租赁使用。

一般店铺都是转让，转租的很少，遇到转租的一定要留个心眼，因为，租户不一定有转租权。

4，转让需要三方协议

房主、原租户、新租户，这是转让协议的三方，缺一不可。转让费一定是房东知晓认可的情况下才能签署。

一定不要与原租户单独签署转让协议，没有房东的支持，这个合同很可能无效。

5，转让的剩余租期有多少

一定要注意查看原租户的剩余租期，并与房东协商新的租期。假如房东不愿重新修改租期，那你就要注意了，看看原租户的租期是否足够长，因为租期到了，房东是有权利收回店铺的。

有时候房东会说“你先签了转让，到时候续就行了!”这时候就要注意了，这只是口头上的，没有落实到纸面是没有意义的。后果就是你花了10万转让费只租了半年。

6，手续是否齐全

转让的时候手续一定要全。

房东的产权证明、租赁许可证、身份证等(是中介的话，还需要委托书)。

转让者的原合同、经营许可证等。

涉及到品牌的还需要其品牌授权情况。

还有，一定要了解你租的店铺可以经营你的项目，例如餐饮项目对于气体排放管理是很严格的，很多小区的底商不允许有烟产生的经营项目。

7，没有转让费的坑

没有转让费也不行?

在所有的店铺都有转让费的情况下，突然有一家告诉你说我们这没有转让费，赶紧来租。你难道不会觉得蹊跷么?

好的店铺会没有转让费么?好的店铺会空置?

所以这样的转让费普遍存在的情况下，没有转让费反而需要警惕是否有陷阱。

总结：

很多时候店铺转让费都很贵，甚至超过了整体投资的一半还多，所以一旦踩到坑损失就会非常的大。

而且转让费更多的是一种供需关系，维权很难界定这个数值是否合理。

所以大家在租赁店铺的时候一定要把店铺的所有信息都了解完整，评估转让费的合理性。严格的查看各方手续是否齐全，避免经营被中断的风险。