商住公寓做民宿合法吗？

近期我们一直在关注民宿、客栈和公寓行业， 非标准化的住宿业将是未来三年的发展趋势，目前来看还没有一个品牌独大，所以机会很多。

2015年11月19日国务院网站发布《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》国办发〔2015〕85号，首次点名“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，并将其定性为生活性服务业，将在多维度给予政策支持。

一直处于灰色地带的民宿客栈，不仅要面对国家以及当地政府的管理整治，与其斗智斗勇，又要取得社会各界的话语权以获得其认可，客栈老板一直民心惶惶。就在昨日，客栈老板们再也不用担心了。

在中央对房地产的表态，关注民众消费，注重其升级变化，无论是公寓行业，还是客栈民宿行业，都会得到政府的政策支持。在此次风口浪尖上，民宿公寓行业会有什么的变化呢?

一、客栈民宿合法化

之前各地标准混乱，有些地区相关部门索性不承认短租公寓和民宿，直接将其归类为“黑旅馆”。原因有两点：

一、由于客栈民宿在全国大部分地区处于灰色地带。公安部对旅馆的规定是，必须持有《特种行业许可证》。但由于客栈民宿由于法律界限模糊，面积小，消防卫生不完善、部门为细分等多种原因，使得大部分民宿客栈都没有《特种行业许可证》，也就造成了所谓的“非法经营”。

二、由于对于短租公寓，国家亦没相关文件明确界定短租与日租的界限，因此各地执行标准不一，均以当地政府出台的相关办法或意见，对短租民宿、公寓进行定性，短租民宿、公寓大部分处于“违规不违法”的状态。短租公寓由于以短租的名义经营住宿，这样必定使得老板经营使的不确定，执法部门的不确定。

综上这两点，不得不难看出，客栈民宿此前生存举步维艰。但此次文件的出台，可预见民宿客栈的“春天”不远了，相信在之后相关政府及部门，也会针对民宿、客栈、青旅等进行正规的法律界定，出台正式的行业规范标准。灰色地带终究会见光明。

‍二、税收重大改革，营改增‍

中央文件中指出“创新财税政策。适时推进“营改增”改革，研究将尚未试点的生活性服务行业纳入改革范围。科学设计生活性服务业“营改增”改革方案，合理设置生活性服务业增值税税率。”

此前并未有任何文件作出说明对公寓行业的说明，而目前酒店行业实行“营改增”，因此只能沿用之前的纳税标准，即营业税及其附加税的标准进行实施。此外，针对“营改增”方案的出台，对于公寓企业税赋，极有可能有望降为目前税赋的一半或更低。对企业老板更少减少了不少压力，也增加其营业动力，为增添服务业的活力，进而促使居民消费。

虽然同为服务业，但公寓业此前纳税是参照营业税及附加的标准征收，公寓企业的税赋高达17%以上。此次国务院在生活性服务业文件点名，短租公寓、长租公寓，即为公寓业定性为生活服务业。文件要求财政部、税务总局会同有关部门要“适时推进“营改增”改革，研究将尚未试点的生活性服务行业纳入改革范围。科学设计生活性服务业“营改增”改革方案，合理设置生活性服务业增值税税率。”

三、融资渠道增加，金融得以创新

中央文件中指出“支持符合条件的生活性服务业企业上市融资和发行债券。鼓励金融机构拓宽对生活性服务业企业贷款的抵质押品种类和范围。”“积极稳妥扩大消费信贷，将消费金融公司试点推广至全国。”

由于民宿、公寓企业虽说有房屋实体，但是实际上却是无实体可抵押，因此大部分企业很难从传统银行获得贷款，从而更好顺利获得融资，进行资金的流转和运作，以便更好的使得公寓民宿企业良好运营。

此次拓宽抵押品种和范围，对未来民宿、公寓企业将有望凭借“租约”从金融机构获得资金及发行债券，相关金融创新也将进一步推进。其民宿、公寓企业会有更多机会进行资本运作，促进企业的良好发展。同时，目前市场大量“租金月付”的方针更是针对租客端的金融产品也将获得金融机构一定程度上资金优惠，进一步降低资本成本。

四、公寓列入国民经济行业分类

根据以前国家经济行业分类，包含了住宿和餐饮、旅游饭店、一般旅馆，但是并未明确指出公寓和民宿等新兴心态的住宿，因此相关配套政策也难以出台。

现在国务院以指导文件的形式，讲公寓定性为生活性服务业，并在文件中要求统计局、发展改革委会同各有关部门“以国民经济行业分类为基础，抓紧研究制定生活性服务业及其重点领域统计分类，完善统计制度和指标体系，明确有关部门统计任务。”

行业分类标准出台后，将能从国家层面对全行业出台相关的扶持政策，相关行业的民间组织等行业配套将进一步落实。也便于国家更好的地管理民宿公寓行业，尤其是在对行业产品质量标准、生产工艺、产品检验等方面的管理。也能使得公寓、民宿老板有更好的规范和标准去运营其企业。