你被酒店式公寓营销套路了吗？这份避雷手册一定要收藏！

去年6月杭州“限酒令”出台后，很多人都把视线转移到了酒店式公寓上。尤其是小户型酒店式公寓更受追捧。

据同策数据库资料显示，2019年9月杭州十区酒店式公寓供应面积为19.7万方，截至9月30日，共成交2070套，成交量达10万方，环比上升35%;成交均价为29551元/㎡，环比上升13%。

从大数据中也能看出，酒店式公寓在市场中相对走俏。

然而，近期频频爆出酒店式公寓的负面消息。比如闹得沸沸扬扬的绿地华家池侨公馆、黄龙悦府事件，这两个项目都被曝光将一套公寓拆成N间出售，N个业主共享一个房本，具有极大的潜在风险。

满满的营销套路，让购房者们防不胜防，一不小心就会掉坑里。

那么，酒店式公寓到底有哪些套路?哪些坑是千万不能跳的?

北高峰观察今天为大家特别准备了一份“避雷手册”，教大家如何避坑。

套路1 50年产权真的有50年吗?

今年3月，北高峰观察记者就曾报道过一个案例，位于余杭区的嘉丰万悦城宣传房产是50年土地使用权，购房合同上也标明是50年，业主拿到房产证后却发现上面只有40年土地使用权，一下子缩水10年。

对此，开发商只辩解说是工作人员在撰写合同时的“笔误”，并且不同意给予赔偿，不满意的业主可以按合同上签的价格退房，当时这一解决方案并未得到业主们的认可。

为了避免出现嘉丰万悦城一样的情况，购房者们在购房前一定要了解清楚楼盘所处地块的土地性质和产权年限。

按照我国相关的法律法规，我们平常的住宅建设用地最高是70年;工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地以及综合用地，最高为50年;而商业、旅游和娱乐用地，最高只有40年。所以40年、50年和70年这三种不同产权的房子，用途是不一样的。

酒店式公寓是指采取酒店式服务功能的公寓，市场上大部分的酒店式公寓是基于商业用地建造，所以是40年产权。

也有小部分基于居住用地或综合类用地的酒店式公寓，产权分别是70年、50年，但是这类公寓并不多，购房前一定要了解清楚，不能被开发商的宣传忽悠了。

套路2 还有带学区、可落户的商业地产?

今年9月，有媒体曾报道位于小河街和花园岗街交叉口的运河上城，宣称 “政府给了30个名额可以落户，还能就读边上的学区”;网签时，会有一份附加协议，开发商承诺无法落户，可全额退款。

然而，当媒体求证街道和派出所时，均得到明确回复：不存在公寓落户情况。

酒店式公寓是商住性质，杭州目前明确是不能落户的，交付后也没有对应学区规划。

如果购房者对于开发商宣传的学区有疑惑，求证的方法有两种。

首先可以查一查当年的施教区划分，看看楼盘的地址在不在施教区范围内。其次，可以要求开发商出具交纳教育附加基金的单子，以证明确实属于该区域的学区属实。

顺便说一下，全国有多个城市已开放了商业地产的落户，比如六安、佛山、宁波、长沙等。

套路3 托管式公寓真能一劳永逸吗?

近几年，一些旅游城市冒出不少“托管式公寓”。购房者购买酒店式公寓后，再由开发商搭桥委托给酒店管理公司统一经营和出租，产权仍归购房者所有，每月在家“坐收”租金。

位于临平新城的理想·世纪金座的部分房源就属于这类“托管式公寓”。

开发商引进了一家名为“奥兰城季”的管理机构，将部分房源打造成所谓的“城市民宿”，宣传“业主可将符合条件的房源委托奥兰城季品牌管理运营，即可获取长达三年，每月4500元的租金回报” 。

电话联系售楼处后得知，这批房源是在位置比较好的楼层， 49方左右，总价120多万元，据销售说卖得还不错，现在还剩少量在售。

很多人看中“托管式公寓”很大的原因是后期只需交由统一的酒店管理公司经营、出租即可，不需要自己来打理，特别是位于外地的闲置房产，觉得这样更省心、省力，更有保障。

但是，业主可能万万没想到自己可能买回来一块“烫手山芋”。

今年5月，济南《生活日报》曾报道过公寓托管的满满套路。

济南的王女士在2016年购买了一套热门酒店式公寓，开发商宣称后期会引进一家酒店管理公司作为托管方，房子交付后，委托给这家酒店经营，业主在家坐收房租。

“每天租金2.9元/㎡，一套75平方米的公寓，月租金至少6500元。”王女士觉得虽然总价超过130万，但开发商宣传年收益率在7-10%，投资回报率相当可观。

王女士满心期待等着收房，没想到却收到签约的酒店托管公司单方面撤出的通知。

眼看就要交房，买房时以为签了托管协议就可以万事大吉，从没想过怎么出租运营的王女士，一下子没了主意，坐收租金的梦想突然落空，每个月还损失6500多元的房租收益。

结语 提防酒店式公寓的隐形成本

酒店式公寓因为小面积、低总价、风险小、不限购、可自住、易出租等产品优势，一直受到小年轻和投资客的青睐。

然而，酒店式公寓实际上有很多隐性成本——不仅水电费大多按照商用物业计划，居住成本高昂，而且出售税费比普通住宅高得多，包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等，计算下来，大约增值部分有30%至40%必须用于缴税。

所以，我们再次提醒大家，投资酒店式公寓套路多多，一定要考虑清楚再出手，不能随便跟风。

大家在购买酒店式公寓时，遇到过哪些套路?踩过哪些坑?不妨在评论区留言告诉我们，也能提醒其他购房者，避免上当受骗。