最全的奶茶店选址指南，七步定生死！

饮品创业，首先面临的就是选址，选址选的好，差不多就成功了一半。饮品门店不论规模大小，像刚踏入饮品的新人对商业地产不了解、品牌知名度低、选址缺少专业判断标准、资金问题等，都使得品牌在拓展上总会面临种种困难。下面我们来看看最全的奶茶店选址指南，七步定生死！

品牌选址全流程

1.城市市场分析

对企业的目标市场进行分析;

2.商圈规划与评估

将目标市场所在城市规划为不同的商圈类型以作为商圈准入的标准

3.确定位置及考察店址

根据标准来实际考察商圈内的潜在店址;

4.租金初步谈判及评估

对业主初步谈判租金，评估取得的可能性;

5.工程现场条件评估

如果达到一定的可能性则进入工程现场进行条件评估;

6.立地报告

依各项评估指标生成立地报告书(如选址评估网的评估报表及财务试算表);深入测算第一年和未来五年的预估营业额、损益平衡点(BEP)、回报年限等，并综合考量是否能达到预期的赢利目标;

7.合同签约

如果达到预期要求，则可进行合同签约。

第一步：城市市场分析

对城市进行市场分析，为开店提供详细的城市背景信息。

市场分析可以帮助店铺开发人员以及营销人员了解目标城市总体情况，在安排城市走访计划时会带来一定的帮助。

城市分析的主要内容包括：

第二步：商圈规划与评估

在目标城市划分各项商圈类型

▲商圈类型

实际考察各商圈类型

最好下载电子地图制作平面图，将集客设施的调查、人流量调查、可开店路段、可开店新址和竞争者调查的数据在地图上标示出来。

▲平面图应标注的信息

新址辐射覆盖商圈分析

以新址为中心勾画一个同心圆，半径500米也就是一公里面积的辐射覆盖范围，制作街道图以对500米半径的商圈进行分析。

商圈分析最重要的特点就是必须以事实为依据

零售店或餐厅是和人做生意，而人是流动变动的，需要调查包括人口数量、职业、年龄、收入、生活习惯等资料。顾客就是商圈，调查商圈就是调查顾客特点，所以说了解顾客就是了解商圈。

第三步：确定位置及考察店址

确定位置及考察店址的关键就是对新店地址前的主要人流进行测算。

在测算人流量的同时需要注意人流的速度。如果顾客总是步履匆匆经过这里，是来办事或者是为某种目的而来的，那么这些人不容易进店，这样的人流量是要打折扣的。比如你评估的新址是在银行或药局的旁边，那么要注意人流速度带来的计算误差。

测算人流以较慢的路过速度为准，人群也因此比较容易进入店内，这样的人流质量才是我们要测算的目标人流。

不论什么业态，什么消费目标年龄层，都应当测算店址一侧经过店址主入口正前方的人流。但在有些情况下，需要将店址对面人流按一定比例计入总人流量。

第四步：租金初步谈判及评估

在初步选定新址后，还应对相关的情况做一定的分析评估。

第五步：工程现场

以饮品业为例，饮品业因不同业种、品牌和规模，对工程现场的营建标准也有所不同。这些要求事先都要在合同签约时与房东交涉，并得到房东的同意与配合。

第六步：合同谈判

免租装修期

租金及押金

在与房东砍价前，须先做未来的营业额预测及损益试算，心里有谱，能够接受最高多少的租金才有利可图;事先权衡以讨价还价，尽可能取得合理的价位。

另外，缴付房租有按月结算、定期缴付和一次性付清三种方式。也有一些房东除了要支付固定的月租金外，还要根据你的经营状况分享一定比例的利润。押金方面，各地有所不同，但一般都是每期预付两个月租金。

续租和租期

比较有规模的公司一定要事先考虑到续约条件，也就是租金递增频率，尽可能和房东谈判，每两年递增一次，每次递增调整在5%以下，一般情况下递增的标准要争取控制在租期内平均调整系数12%以下。还有的店面是长期租的，一租就是五年、十年。这些都是谈判的重点。

第七步：立地报告

立地报告是新门店筹备阶段完成的一份重要文件，也是对新店的营业额进行预估，以及投资回报进行财务分析后得出的一份总结。

如果觉得新址和曾经评估过的店址人流量基本一致情况下，那么可不做人流测算，通过对等店的方式，来预估新址的营业额，通常用在社区型商圈。立地报告包含16 项如下：

①新店选址申请书 ②门店租赁要件调查表

③门店工程配套条件表 ④开发基准表

⑤商圈评估表 ⑥竞争对手分析

⑦客流量分析 ⑧租金成本计算表

⑨对等店应收预估表 ⑩新店装修工程费用预估表

⑪门店损益分析表 ⑫未来五年预估损益表

⑬商圈示意图 ⑭商圈图说明

⑮商铺实景照片 ⑯门店平面图、效果图、店中店落位图

第八步：合作签约

相关部门依立地报告的评估，总结判断达成合同签约意向，接下来就涉及到合同法律问题了。